平安好贷和平安普惠贷款是一个吗-【微信群】—每天学点贷款知识解答（2017-04-28）

本期精选解答

问题二：不知道群主有没有跟房产中介合作过呢？如果有，合作形式是怎么样呢？中介会比较在意什么问题？因为我想开辟新的收单渠道，初步问过几个，好像不太乐观

解答：在本尊漫长的贷款顾问工作史中，当然和中介合作过，而在贷款顾问群体中， 大多采用渠道介绍的方式，房产中介是供货方，把原材料送到贷款顾问手中进行加工，再到合适的银行生产出成品。

本尊早就思考过这种传统的营销方式的问题——1.增加成本，转嫁给客户，客户有抱怨。2.客户多付的成本并未成为贷款顾问的利润，而抱怨会落在贷款顾问头上。3.客户并不会成为你的忠实客户。4.中介大多不懂贷款，沟通有障碍，培养很难。5.中介推荐的客户所付出的劳动与所得收益完全不相等。6.供货渠道并不忠诚，利益很容易让合作关系土崩瓦解，需要独特的个性和代价结识契合的供货渠道，需要时间。7.这一行的重要性越发凸显，打铁需要自身硬，为了变得更加专业，需要放弃一些利益很高却对长期成长无益的业务，比如最近很火的XX变XX。

问题四：从贷款公司找过桥资金需要注意什么？

解答：切记要正规公司，无抵押过桥，即使你把产证原件押给他们，也没问题，因为他们的目的不是要你的房子。如果是抵押给小贷公司，对后续办按揭有影响，所以不办按揭，为了降低成本，可以抵押。还有，先想好退路，确定你有资金按时可以还款，再进行垫资过桥。所以，本尊一般建议，先抵押批复，或者卖房已签合同，再进行过桥，因为此时已有还款来源。

问题十：老婆手上有一套按揭贷款和小额贷款。老公名下有一个小额贷款.购买二套房的时候，需要两个人的小额贷款都要还清吗？还是只要老公的还清，到时候二套房的贷款直接让老公上主贷人?

解答：尽量都还清，是看家庭的负债的。不仅是首付贷的嫌疑，还有信用贷的负债算起来会很多，目前有几种算法，1.按12个月计算。2.按36个月计算。3.按剩余还款月数计算，这种距离还款越近，负债越高。4.按十年期等额本息计算。

问题十六：信用贷一般3年，3年后续贷的成功率如何，哪些行高？

解答：授信额度的信用贷，一年到期需要过桥，三年到期，就要想着怎么办长期的贷款来接续了，或者你单位性质好，还能申请到其他的授信额度信用贷。这三年中，关键还是主业能否蒸蒸日上，或者你投资的房产涨幅空间能否挤出更多资金。如果一直要看信用贷去“以贷养贷”，这也是“饮鸩止渴”的事情。所谓的D算法是有它的瓶颈的。

三群问答：

问题一:那个银行可以通过自己人转账或者存钱做工资流水，基本方法是什么或者有什么注意事项？

解答：第N次回答这个问题，由于这是新开的群，可能很多人还没看过《贷款前期统筹——》，请都加公众号具体看看，掌握最基础知识，沟通更有效率。

如果看不懂，再进行提问。

问题二：不知道群主有没有跟房产中介合作过呢？如果有，合作形式是怎么样呢？中介会比较在意什么问题？因为我想开辟新的收单渠道，初步问过几个，好像不太乐观

解答：在本尊漫长的贷款顾问工作史中，当然和中介合作过，而在贷款顾问群体中， 大多采用渠道介绍的方式，房产中介是供货方，把原材料送到贷款顾问手中进行加工，再到合适的银行生产出成品。

本尊早就思考过这种传统的营销方式的问题——1.增加成本，转嫁给客户，客户有抱怨。2.客户多付的成本并未成为贷款顾问的利润，而抱怨会落在贷款顾问头上。3.客户并不会成为你的忠实客户。4.中介大多不懂贷款，沟通有障碍，培养很难。5.中介推荐的客户所付出的劳动与所得收益完全不相等。6.供货渠道并不忠诚，利益很容易让合作关系土崩瓦解，需要独特的个性和代价结识契合的供货渠道，需要时间。7.这一行的重要性越发凸显，打铁需要自身硬，为了变得更加专业，需要放弃一些利益很高却对长期成长无益的业务，比如最近很火的XX变XX。

问题三:房子写孩子的名字，孩子未成年，夫母是监护人，之前星在农业银行抵押贷，钱打到了对公帐号，后来农业银行说违规，要把钱收回去。请问，这还有办法搞吗？

解答：本尊不清楚在哪个城市的农行进行的抵押贷款，而且打进公司账户也没什么问题，为什么农行放款前不进行审核，如果觉得用途不对，阻止这笔放款，而在放款后要求提前还款，这完全不符合逻辑，肯定有一些没说过的问题。

问题四：从贷款公司找过桥资金需要注意什么？

解答：切记要正规公司，无抵押过桥，即使你把产证原件押给他们，也没问题，因为他们的目的不是要你的房子。如果是抵押给小贷公司，对后续办按揭有影响，所以不办按揭，为了降低成本，可以抵押。还有，先想好退路，确定你有资金按时可以还款，再进行垫资过桥。所以，本尊一般建议，先抵押批复，或者卖房已签合同，再进行过桥，因为此时已有还款来源。

问题五:请问偏自由职业怎么弄信用贷和信用卡？

解答：本尊就是自由职业，答案是：不办信用贷。因为没有很好的信用贷适合自由职业者，除了某些可凭房产净资产申请的信用贷，但是也没必要，因为有房可以抵押，足以抵得上数十个信用贷了。信用卡，有个几十万额度就够了。不要TX，如果你有接下来贷款的计划，切记。

问题六请问截断转按揭的时候，还清贷款了，房子是用抵押形式贷款的话，再买房子是按照首套做按揭吗？

解答：这个问题应该这么问——请问有一套按揭贷款的房子，现在想还清原贷款，再办抵押贷款，后面再买房办按揭贷款，可以按首套贷款吗？

这样就容易看懂了。

如果你是不进行产证更名直接办抵押，再直接办按揭，那么可以先办抵押贷款，再结清原按揭贷款，再办二套贷款，而抵押贷款有可能成为首付贷的嫌疑对象，此时中间需要过桥。而如果更名后进行净身出户购房，则可以避免了首付贷的嫌疑，有可能再做首套按揭。具体流程可点击《，详细介绍和流程图。

问题七：请问用资金过桥首付异地买新房后，用已有房屋抵押贷款冲首付还月供，会不会被银行查到收回抵押贷？

解答：这个流程是先用过桥资金买好房产，银行也批好贷款，再把已办的抵押贷款放款进行补充现金流，只要你不违反放款的提款原则，就不会发生提前还款的警告。

问题八:房贷，抵押贷，信用贷同时间段进行，但不放款，银行会发觉并中止业务吗？

解答：按揭贷款和抵押贷款，与信用贷是可以同时审批的，此时两家不同的银行是互相看不到对方在审批的（当然，征信的查询记录上会有一条“贷款审批”的记录，但一般银行都不在意），但是，信用贷出现后，贪婪的人性会驱使他们同时办很多家，导致征信查询记录同时出现很多条记录，这时记录就非常明显了，典型的“因小失大”，因为信用贷的几十万额度，影响了房贷的几百万额度批不出或者降额度。

问题九:房贷批复后，再申办信用贷是否困难?

解答：不会。很多信用贷是不看按揭负债的，只要你符合他们的条件。

问题十：老婆手上有一套按揭贷款和小额贷款。老公名下有一个小额贷款.购买二套房的时候，需要两个人的小额贷款都要还清吗？还是只要老公的还清，到时候二套房的贷款直接让老公上主贷人?

解答：尽量都还清，是看家庭的负债的。不仅是首付贷的嫌疑，还有信用贷的负债算起来会很多，目前有几种算法，1.按12个月计算。2.按36个月计算。3.按剩余还款月数计算，这种距离还款越近，负债越高。4.按十年期等额本息计算。

问题十一、二押消费贷房产评估价是多少？是不是还有公证费用几千块，这些是否算在贷款服务费里？

解答：二押评估价会很低。强制公证费看情况，一般不包含在服务费里。

问题十二，抵押贷款做二压好还是把贷款结清再做一压，然后再添补好？

解答：没有绝对的好与不好，1.看原贷款余额和能够贷款出来的金额比较，2.看利率，3.看贷款年限，4.看是否要结清才能腾出房票。

问题十三，异地购房贷款的话是否需要当地的银行流水？提前做流水的话，应该选哪个银行才能备注工资有效？做流水时，亲戚的个人卡转账可以么还是必须要公司名义转账？其他做流水注意事项？

解答：问银行规定。看流水篇，第一个问题的答复里已经有链接了。

问题十四:各大银行除了自身的信贷部外，是否都有类似于平安普惠这种小贷公司?这些公司是否比民间公司更可靠?

解答：平安普惠是填补了一些市场空白，采用APP的方式，借助平安集团大量的营销，但是还是需要房产抵押，解决不了短期过桥，已经抵押给银行了，中间需要周转的问题。可靠性当然会比民间的要好，但是综合来说，民间也有民间的优势，也并不是每个民间小贷公司都冲着收你的房子去的。

问题十五：想先房屋抵押贷款然后异地做首付，是否会被银行查出来？

解答：按流程做就不会。问题六里有《衔接篇》的链接，可以看看，就懂了。

问题十六：信用贷一般3年，3年后续贷的成功率如何，哪些行高？

解答：授信额度的信用贷，一年到期需要过桥，三年到期，就要想着怎么办长期的贷款来接续了，或者你单位性质好，还能申请到其他的授信额度信用贷。这三年中，关键还是主业能否蒸蒸日上，或者你投资的房产涨幅空间能否挤出更多资金。如果一直要看信用贷去“以贷养贷”，这也是“饮鸩止渴”的事情。D算法是有它的瓶颈的。

问题十七：儿子名字买房，儿子刚参加工作，没有稳定的工作和流水，母亲有稳定的工资和流水，能帮儿子解决贷款问题吗？

解答：上海这里是不行了，儿子和父母在银行看来是不同的家庭单位，互相是不能参贷提供收入的。接力贷和合力贷就是基于这一点才关停的。

问题十八：有什么银行二抵年限长点，利率合适，又不太关注流水么？

解答：本尊资讯公众号去年发过四款二押产品，都不算好，而今年据说有新产品，等确定可以做了，再公布，据说是十年先息后本，利率7.多。

问题十九：信用贷要等到房贷批复后才可以申请？如果申请多家信用贷，需等着审批放款后再申请下一家么？授信类的可否同时申请？

解答：当然等房贷批复再审请信用贷。当然同时申请，即使同时也避免不了被同类银行发现，等放款不是更晚了么。

问题二十：刚刚纯公积金贷款买的房，能拿去抵押消费贷款吗？

解答：不能，起码还款一年以上。除非你还掉再办抵押贷款。不过说实话，纯公积金买的房子，如果能抵押出更多资金，不如还掉，利用率还高点。不过这个道理，需要等房价涨了一大截，才会懂。

二群问答：

问题一：前一段时间密集申请信用卡，把征信查花了。若现在开始养征信，两年以后申请房贷，还会有负面影响吗？

解答：有了前车之鉴，就要吃一堑长一智。此时就暂时任何信贷申请，也不要随便用你的信用卡进行提额、大额刷卡、TX，过两年没什么问题。

问题二：卡张数超过了银行规定的上限，办房贷时，临时注销信用卡，是否可以弥补卡片过多的负面作用。谢谢本尊！

解答：临时抱佛脚，对于考试还能有点用，对于办理贷款则用处不大，因为征信更新很慢。即使你都注销了，征信依然难看，尤其是六个月平均余额，这个数字暴露了你前几个月的透支额度，即使你现在开始全部还掉，也无法有效降低这个数字。

问题三：房贷办理之前能密集申请信用贷款不提款么？如果房贷已经办理，是否会影响以后办理信用贷，谢谢！

解答：不能，不会。具体解答，请看上面的回复和往期回复。问题四：家庭一套房有贷款，主贷人是配偶（本人外地户籍限购），按照现在限贷政策，离婚可否将主贷人变更至本人，同时配偶再做首套房贷款买房？

解答：主贷人有贷款记录，离婚也不能办首套。而且不结清贷款，把房产变更产权人，本来就几乎不可能，外地户口更不可能单独上产证了。

问题五：我婚前公积金贷款买的房，还贷中（公积金贷款没上征信）。婚后老婆签的购房合同，还没办证。婚后这套房所有权有我吗？如果通过离婚把婚前房子贷款结清过户给我老婆，我名下属于无房无贷吗，有首套资格吗？

解答：夫妻为一个家庭，她有房，代表你名下有房，而且你虽然没贷款记录，但是名下有房，再做下一笔按揭贷款时，是会查询名下房产的，可以结清给她，再办首套。

（以上五个问题和上一期的重复，但是解答不重复）

问题十一：在大数据的背景下，自行做工资流水，以后被追缴个人所得税的风险有多大？

解答：自行做流水和个人所得税完全没关系，只不过是在“备注”上进行的修饰。多虑了。

问题十二：公积金贷款会上征信吗，是否占用两套按揭指标？如果一套房产市值200万，其中有公积金贷款40万左右（无商贷），产证在自己手里，是否可以直接办理抵押贷款？如果可以能贷出多少？

解答：公积金贷款也上征信。也要还款一年以上才能办二押，或者还清直接办一押。额度待定。

问题十三：什么情况下信用贷会被银行停贷？

解答：不正确使用。政策调整。

问题十四：在央行征信系统中，查询记录会保留多久？

解答：很多年。详情不了解。

问题十五：抵押贷银行会拒贷吗？会考虑什么因素。是不是只要流水可以覆盖还款要求，又有房产抵押就可以。

解答：会拒贷，各种原因，三天三夜也说不完。流水和房产只是最基本要素。

问题十六，假如我两张工资卡，每月都定时打钱，都显示“工资”，银行会不会认为其中一张是自己做的流水？

解答：不一定，也有可能认为是两张工资卡。

问题十七，信用卡分期手续，等额本息，等额本金，先息后本，到期一次还款本息，五种还款方式，如何折算成统一标准参照到期一次性还本息，区分那种实际利息高？比如等额本息月息一分相当于一次还本息年化利率多少？

解答：只看一点，这个月还的利息是否按扣除上个月本金后的剩余本金重新计算的，如果是，就是真实利率，如果不是，利率就是它们告知你数字的双倍。详情自己用贷款计算器计算。

问题十八，信用贷抵押贷房贷流水分别需要注意什么？如何自己造流水？有什么要点？造流水如何避税？

解答：信用贷没法用自行做的流水。其他的看《流水篇》先打基础。

一群问答：

1. 上海内环内2房市值700W，贷款250，没有备用房，能做2抵吗？如果可以，能贷出多少?

解答：这个二押可以做，不过额度不会很高，初步计算100万而已。

2.工作自己交四金怎么交合适？自己去社区只能交养老和医疗，需要挂靠公司交吗？公积金交了有用处吗？

解答：找个人才公司交，注意交金单位抬头不要是“投资公司”。公积金当然有好处，连小贷公司过桥都要看公积金缴纳。

3.老公主贷人，老婆次贷人2011年买过一套房，目前商贷还清，公积金贷款没还清，两个人网上拉征信都拉不出贷款记录，是不是离婚随便谁净身出户买房都可以算首套？为什么拉不出贷款记录？

解答：为啥，我也不明白，走大运了，多了一次首套资格，多几百万的额度。要么就是你们没看明白，重来一次。

4.老公主贷人，老婆次贷人，组合贷款，两边公积金都用了，新房准备去办房产证，能否操作只上老公一个人的名字？

解答：办期房预告登记时是几个人名字，两个人就是两个人，一个人就是一个人。

5、 信用贷如何做到60万资金 一直循环使用 ，如何排序既可以保证60万额度，又不至于到期还本压力 ？

解答：这个可以自学。拆东墙补西墙。

6、已经有2套房抵押贷和1套房按揭贷款，还能买房办按揭吗？是否会认定为首付贷而拒绝？如果可以再按揭，需要抵押贷放款后过久才能申请按揭？还是说，只要流水够多，就能随时买房办按揭？

解答：看上去已经限购了，等解决了房票问题，再考虑资金和首付贷的规避问题。

7.想用信用卡的资金做首付可行不？还是要全款搞老破小？

解答：不可行，饮鸩止渴，请看往期回复。

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